Pentru a intelege ce este Certificatul de Urbanism si de ce avem nevoie de el, vom incerca sa explicam cat mai extact rolul acestuia.
Din punct de vedere legal, conform "Ordinului 1943/2001 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrarilor de constructii, republicata cu modificarile si completarile ulterioare":
Definitie: (1) Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul (amplasamentul), cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
Certificatul de Urbanism este deci actul de informare prin care autoritatile prevazute la art. 4 din Legea nr. 50/1991, republicata, cu completarile si modificarile ulterioare fac cunoscute solicitantului informatiile privind posibilitatea utilizarii terenului, in conformitate cu prevederile Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) sau Generale (PUG) si ale Regulamentelor de Urbanism aferente acestora, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, in scopul realizarii obiectivului propus.
Mai exact, prin Certificatul de Urbanism se stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, ne sunt redate retragerile obligatorii fata de limitele terenului, atat cele laterale cat si retragerea de la strada si retragerea posterioara, regimul de inaltime (Parter / P+1E / P+2E / etc.), inaltimile maxime admise (fata de nivelul terenului) ale constructiei propuse, precum si coeficientii urbanistici ai terenului (POT - Procentul de Ocupare al Terenului si CUT - Coeficientul de Utilizare al Terenului), prevazuti prin Planul Urbanistic Zonal (PUZ) sau Planul Urbanistic General (PUG).
Tot prin Certificatul de Urbanism se stabileste lista ce cuprinde toate avizele si acordurile pe care urmeaza sa le obtinem in vederea autorizarii noului obiectiv, precum si obligatia de a contacta autoritatea competenta pentru protectia mediului, in scopul obtinerii punctului de vedere si, dupa caz, al actului administrativ al acesteia, necesare in vederea autorizarii.
Certificatul de Urbanism ne garanteaza obtinerea Autorizatiei de Construire?
Pentru a raspunde la aceasta intrebare, vom face referire la Art. 29 - Cerinte Urbanistice:
(1) Certificatul de urbanism se intocmeste in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism (P.U.G., P.U.Z., P.U.D. şi R.G.U.) ori ale planurilor de amenajare a teritoriului (P.A.T.N., P.A.T.Z., P.A.T.J.), aprobate potrivit legii, pentru teritoriul pe care se afla imobilul, precum si ale altor reglementari din domeniu.
Raspunsul este NU! Chiar si emis de catre autoritatea competenta, Certificatul de Urbanism NU garanteaza posibilitatea de a realiza obiectivul dorit daca acesta nu se incadreaza in regulamentul si planul urbanistic aprobat pentru acel lot / parcela / zona.
(2) In cazul in care scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului (functiune, accesibilitate, relatii de vecinatate etc.) nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism si/sau de amenajare a teritoriului aprobate ori daca particularitatile amplasamentului (suprafata neconstruibila ca urmare a unor interdictii, servituti sau a unor zone de protectie a dotarilor de infrastructura, rezerve de teren pentru investitii de interes public etc.) nu permit realizarea investitiei, certificatul de urbanism se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii emiterii unei autorizatii de construire pentru obiectivul propus.
Pentru a evita riscul de a achizitiona un teren ale carui incadrari in planurile urbanistice nu le cunoasteti, este recomandat sa apelati la un arhitect cu care sa va consultati in vederea posibilitatii utilizarii acestuia!
Se pot solicita derogari ale regulamentului local prin Ceritifcatul de Urbanism?
In cazul in care detinem un teren construibil dar conform incadrarii acestuia in PUZ / PUG si in baza regulamentului local de urbanism nu ne este permisa amplasarea constructiei pe o anumita suprafata sau pe o anumita latura a terenului ori dorim sa realizam o lotizare in vederea realizarii unui complex cu mai multe unitati, putem solicita prin Certificatul de Urbanism realizarea unei documentatii de urbanism, conform Art. 29 - Cerinte Urbanistice:
(3) In situatii deosebite, in functie de conditiile specifice de amplasament (pozitia terenului in ansamblul localitatii ori al teritoriului) si/sau de importanta si complexitatea obiectivului de investitii si daca prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate nu furnizeaza suficiente elemente necesare autorizarii ori daca se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, emitentul poate cere suplimentar, prin certificatul de urbanism:
a) elaborarea unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) ori de detaliu (P.U.D.), dupa caz, urmand ca, dupa aprobare, prevederile acestuia sa fie preluate in cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; in certificatul de urbanism se va face mentiunea ca proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (P.A.C.) se va putea intocmi numai dupa aprobarea documentatiei de urbanism si cu obligativitatea respectarii intocmai a prevederilor acesteia;
Realizarea unor documentatii de specialitate (PUZ/PUD) nu garanteaza obtinerea conditiilor de amplasament solicitate. Aceste documentatii se supun avizarii unei comisii de specialitate si pot fi aprobate, respinse sau pot fi solicitate modificari asupra solutiilor propuse.
Eliberarea, valabilitatea si prelungirea valabilitatii Certificatului de Urbanism
Conform Art. 36, punctul (1), eliberarea Certificatului de Urbanism se face in termen de maxim 30 de zile de la data depunerii documentatiei (in cazul in care nu sunt solicitate completari) si inregistrarii acesteia.
Odata emis, termenul de valabilitate al Certificatului de Urbanism este cuprins intre 12 si 24 de luni, in functie de scopul pentru care a fost solicitat si complexitatea investitiei tinand cont de caracteristicile zonei.
In acest interval de timp se vor realiza proiectele tehnice (arhitectura, instalatii, rezistenta), studiile de specialitate si se vor obtine avizele si acordurile solicitate prin acesta.
In momentul in care toate documentatiile solicitate prin Certificatul de Urbanism sunt realizate, se va intocmi Documentatia Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC).
Depunerea Documentatia Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC) nu trebuie sa depaseasca termenul de valabilitate al Certificatului de Urbanism.
Conform Art. 38, punctul (1), Certificatul de Urbanism poate fi prelungit pentru o perioada de maxim 12 luni prin depunerea unui formular (model F.7) cu cel putin 15 zile inainte de data expirarii termenului initial.
Lista de documente necesare eliberarii Certificatului de Urbanism
Documentatia prin care se poate solicita Certificatul de Urbanism cuprinde:
• Cerere tip aferenta institutiei emitente
• Chitanta privind achitarea taxei C.U. (original)
• Carte Identitate sau Certificat Inmatriculare agent economic (copie)
• Actul de Proprietate sau Vanzare - Cumparare (copie)
• Extras de Carte Funciara la zi si Orto-Foto Plan
• Plan cadastral de incadrare in zona scara 1:2000 (2 ex.)
• Plan de situatie cu propunerea scara 1:500 (2 ex.)
• Memoriu Tehnic de Arhitectura - Certificat de Urbanism (original) ATENTIE: CERTIFICATUL DE URBANISM ARE DOAR ROL INFORMATIV, NU TINE LOC DE AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE SAU AUTORIZATIE DE DEMOLARE SI NU CONFERA DREPTUL DE A EXECUTA LUCRARI DE CONSTRUCTII! Daca investitia se afla pe un teren incadrat in zona protejata sau cladirea asupra careia se intervine este trecuta pe lista imobilelor de patrimoniu cu valoare istorica sau în raza de protectie a unui monument istoric, documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism (ulterior si cea pentru obtinere a Autorizatiei de Construire) va fi depusa la Primaria Municipiului Bucuresti (PMB) - Registratura.
Ne ocupam de intocmirea documentatiilor pentru obtinerea de Avize si Acorduri strict pentru lucrarile aflate sub contract cu biroul nostru de proiectare!